物业管理税只能“雾里看花”？！

随着京城房地产业的蓬勃发展，与之相配套的物业管理行业作为房地产开发业的延续也随之兴起。为加强对这一新生行业的税收征管，规范其纳税行为，税务部门对物业管理行业纳税情况进行了专访。

北京市某远郊区县以房地产业为支柱产业，近年来随着福利分房政策的逐步取消，房改政策的出台，以及城乡房地产规模的扩大，带动了该县物业管理行业的发展。据县地税局计算机管理系统统计，1999年全县已拥有51户物业管理企业，包括正常经营的44户，停业注销的7户。但据1999年县地税局营业税科资料，按保守数字统计，1998年物业管理行业应纳营业税72万元，已纳税26万元，漏税达46万元。

物业管理行业作为第三产业，主要涉及的税费有：营业税、城市建设维护税、企业所得税、房地产税、印花税、土地使用税、车船使用税、增值税和教育费附加等。

但是，由于现在的物业管理公司由事业单位转变为企业，认为所收取的费用是国家规定的，也同样像以前一样不用缴纳营业税。有的用“其它应付款”科目进行帐务处理，致使隐瞒了营业收入，造成未按规定缴纳营业税。此外，各物业管理公司经营性收入的票据使用也很不规范，只有在住户要求报销时才为其开具服务专用发票，严重违反了发票管理规定。物业管理行业会计科目的使用较为混乱，有房地产开发业的，也有自行设定的，造成了该行业会计核算形式的不统一、不规范。

对于上述现象，一些物业管理公司似乎也有说法，据调查，在44户正常经营的物业管理公司中，在企业进行纳税申报中只有3户实现了盈利，其余41户全部亏损。有些企业反映收取的各项费用标准偏低，不足以满足对小区进行物业管理的需要，由此造成企业亏损。如果在收费之外加收税金，就要直接向产权人收取，而产权人和住户便认为这是物业管理公司进行的超标收费，拒不缴纳，使文件执行起来较为困难。

按照该市政府［1995］第21号令规定：“居住小区物业管理的启动性经费由该居住小区的开发建设单位按照建筑安装费2％的比例，一次性交付给物业管理委员会或物业管理企业”。据某物业管理公司反映，这2％的启动资金很难足额、一次性到位，使物业管理公司在开办之初就处于经营不利的局面。而受小区入住率、建设资金、小区设计结构等因素的影响，商业配套用房很不健全，这种资金和设施严重不足的局面，使物业公司的经营发展更是雪上加霜。

此外，收费难是各物业管理公司面临的一个突出问题。据了解，在该县情况较好的物业管理部门，按照收费标准收费额也只达到了应收费用的80％，有的物业管理公司已收费用只占应收费用的40％—50％。许多物业公司尽管积极采取保全措施，扣押有关产权单位的产品抵顶应收费用，但扣押的产品一般都是滞销、质次而且价高的产品，抵顶的物业管理费用还是不能得到及时的补偿。一物业管理公司负责人对笔者说：“如果收费难的问题得不到解决，再像现在这样每年公司为住户垫付30—40万元的费用，我们这个物业管理部门最多再坚持三年就得解散。”

物业管理公司有难处，而广大住户就是真在“无理取闹”吗？据了解，小区居民对物业管理公司也有满腹的埋怨。住户除了真有个别的“耍赖不交”的，物业管理公司是否真的为住户服务到位了？交了费是否使住户享受到了该有的服务呢？

有小区住户不平地向笔者反映：“我家放在小区内的自行车两次被盗，物业管理公司都不能保证小区内的安全，交保安费时的承诺没有兑现，我就可以拒交物业管理费。”还有的住户反映冬天家中的暖气不够热，只有10来度，为此也拒交暖气费；小区中住户养狗的人太多，小区环境太差，为此而拒交保洁费。

尽管物业管理公司和住户各有各的理由，但不交国家税款是不能用“同情”二字来解决的，国家税款的流失可真不是小事，何况这也不是一个小数目。